台灣人在日本買房能貸款嗎？
房貸條件依居留資格而異，也可問台灣的銀行

先說結論。外國籍人士在日本有機會申請到房貸，但條件會因「是否取得永住許可」與「是否住在日本」而有很大差異。 從金融機關的公開資料來看，不少商品把取得永住許可（或為特別永住者）列為申請條件。不同身分的路徑不一樣，但只要知道自己屬於哪一種，下一步該做什麼就會清楚。

能不能貸、能貸多少，由金融機關逐一審查後決定。

身分不同，條件差很多

先看看自己屬於哪一種身分。已公布的條件依身分整理如下（2026年10月19日時點）。

房貸是用來購買本人或家人自己居住的房子，不能用於買來出租給別人。（フラット35也是以本人或親屬居住的住宅為對象。）若是以出租為目的，就要改用投資用貸款等其他種類的貸款。

同樣居留資格的人貸款的經驗，可以到 atlas TALK 的話題（主題「金錢與手續」）聽聽看。

以上列出的是已公布條件的例子，並非推薦特定金融機關；即使是同一家金融機關，也會因商品與申請方式（櫃檯或網路）而條件不同。

永住許可本身的要件，依出入國在留管理廳（出入国在留管理庁）的指引（2026年2月24日修訂），原則上須繼續居住在日本10年以上（其中5年以上須具備工作資格（技能實習、特定技能1號除外）或居住資格）等。日本人、永住者、特別永住者的配偶，若有實質的婚姻生活持續3年以上，且繼續居住在日本1年以上，可以代替10年的要件。要不要申請永住許可、何時可以申請，建議找入管或行政書士（協助辦理簽證等行政申請的專業人士）談談。

金融機關審查時看哪些項目

除了國籍與居留資格，日本的房貸還有一些共通的審查項目。以熊本的地方銀行公布的商品概要說明書為例，列有以下條件。

• 年齡：申請時的年齡，以及還清貸款時的年齡（例：年滿18歲以上，且還清時未滿85歲）
• 任職年資：在同一個工作單位滿1年以上（上班族的情況）。自營業者則看營業年數或結算的期數
• 年收入：例如年收入100萬日圓以上，依商品也有稅前年收入250萬日圓以上等
• 能夠加入團體信用生命保險
• 能夠獲得保證公司（保証会社）的保證

（肥後銀行 房貸商品概要說明書 截至2026年4月、熊本銀行 房貸商品概要 2026年10月確認）

還款金額占年收入的比例也會被檢視。フラット35規定，每年還款總額占年收入的比例，年收入未滿400萬日圓者為30%以下，400萬日圓以上者為35%以下。這裡也包含汽車貸款、消費性信用貸款（カードローン）等其他借款的還款（住宅金融支援機構）。

日語能力也可能成為條件。例如SMBC信託銀行在投資用貸款的商品說明書中，以「能夠自行理解日文各類說明文件」為條件。另一方面，關於房貸，該行在常見問題（No.144）中表示，外國籍人士申請貸款，須能以日語或英語溝通，契約文件以日文為正本，也備有英文譯本。各商品的規定不同。能否理解契約內容，對借款人自己來說也很重要。

連帶保證人與配偶的處理方式，也因商品而異。肥後銀行的房貸表示，連帶保證人的薪資收入可以合併計入年收入。配偶若具有日本國籍或永住許可，誰擔任借款人、收入能否合併計算、是否擔任連帶保證人，各金融機關的處理方式不同。

團體信用生命保險（團信）

團體信用生命保險，是在還款期間內借款人身故或達到所定的高度殘障時，由保險金償還貸款餘額的保險。肥後銀行說明，為了因應還款期間的意外，這是「必須加入的」。

有三點要先掌握。

1. 許多商品把加入團信列為貸款條件：熊本的地方銀行公布的商品概要中，條件包含「能夠加入團體信用生命保險者」（肥後銀行）、「獲准加入者」（熊本銀行）。瑞穗銀行的網路房貸，也表示不加入團信就無法使用。
2. 這是保險，能否加入另外判斷：團信是人壽保險。若未獲准加入，即使符合貸款條件，也有商品無法貸款。
3. フラット35的處理方式稍有不同：フラット35原則上加入機構的團信，但承辦金融機關的說明中，也列出不加入時的利率（從附團信的利率扣除0.2%的利率）（郵貯銀行〔ゆうちょ銀行〕的說明）。不加入時的保障要如何安排，需要自己考慮。

團信的加入手續，依保險公司與金融機關的說明辦理。

貸款有困難時的選項

日本的房貸無法使用，或能貸的金額不足時，可以考慮以下方法。

以現金（自有資金）購買 無法使用日本房貸時，就要以自有資金購買。若從海外匯款，也要預留到帳所需的天數與匯款手續費。另外，住在海外的人（非居住者）取得日本不動產時，須於取得後20日內，經由日本銀行依外匯法（外為法）提出報告（財務省。詳情請見外國人在日本買不動產的流程與要繳的稅）。

提高頭期款 貸款金額減少，每月還款額會降低，也比較容易落在還款金額占年收入比例的標準之內。不過，提高頭期款不代表一定貸得到。國籍、居留資格與居住地的條件，與頭期款的金額是分開判斷的。

向台灣的銀行諮詢 依金融廳（金融庁）的銀行執照一覽（截至2026年5月13日），總行在台灣的銀行有10家在東京設有分行。2026年2月，台北富邦商業銀行取得東京分行的銀行業執照（金融廳）。這些銀行是否對個人購買日本住宅提供融資，以及融資成數、期間、利率、擔保條件等，從公開資料中無法確認。台北、台中、台南、高雄等台灣的總行、分行是否受理日本物件的諮詢，也可能因銀行而異。

取得永住許可後再申請 由於許多商品以永住許可為條件，取得許可後再申請，可選擇的商品可能會增加。不過，永住許可是經審查後決定的，何時會獲准並無法預知。

送件審查前要備齊的文件

依金融機關而異，以瑞穗銀行公布的必要文件一覽為例，會要求以下文件。

在留卡也被用來確認居留資格與居留期間。對於以永住許可為條件的商品，會從在留卡的居留資格欄位確認。

姓名與記載的拼寫（漢字、英文字母）在護照、在留卡、住民票與任職單位的文件之間是否一致，也建議先檢查，辦理手續會比較順利。

在熊本找房前要知道的事

總行設在熊本縣內的地方銀行所公布的房貸商品概要中，寫有年齡、任職年資、年收入、團信、保證公司等條件。外國籍人士在什麼條件下可以申請，有些從2026年10月時點的公開資料中看不出來，外國籍人士能不能申請，直接到櫃檯或打電話問銀行最快。

2026年的令和8年熊本地震之後，熊本市等縣內各地，金融機關的窗口運作，以及住宅的擔保評估與融資手續的作法，可能已有變動。也有金融機關提供「災害復原貸款（災害復旧ローン）」，針對受災者（需要罹災證明（受災證明））購買、重建、修繕住宅（肥後銀行的商品概要說明書，截至2026年10月1日）。若要購買受地震影響地區的物件，擔保品的評估與融資所需的時間，也可能和平常不同。

地震之後選屋要看哪些地方，可以看熊本地震之後買房要看什麼。

總結

• 能不能貸，依身分而異：不少商品把永住許可（含特別永住者）列為條件。未取得永住許可的居留者可申請的商品有限，也有另外加上條件的例子。多數商品以住在日本為前提
• 除了國籍，還會看這些項目：年齡、任職年資、年收入、還款金額占年收入的比例、日語能力、保證公司、團信
• 團信：許多商品把加入列為貸款條件，能否加入則作為保險另外判斷
• 有困難時的選項：自有資金、提高頭期款、直接向台灣的銀行諮詢、取得永住許可後再申請
• 文件：住民票、在留卡、扣繳憑單、課稅證明書等，及早備齊

只要弄清楚自己的身分，接下來就是一步一步照順序走。

※2026年10月19日時點的資訊。能不能貸、貸款金額與利率，由金融機關的審查決定。居留資格與稅金的個別判斷，屬於行政書士、稅理士等專業人士的範圍。

接下來可以做的事

• 到 atlas TALK 的「金錢與手續」，聽聽同樣身分的人向哪些金融機關諮詢、被要求提供哪些文件
• 想用台灣的坪單價這把尺，比較熊本的大樓價格，請看「熊本房價一坪多少？」
• 在 外國人在日本買不動產的流程與要繳的稅 看從購屋到完成的流程與稅金
• 在 atlas 一次瀏覽熊本縣內公開的買賣物件資訊（為各物件經手公司所刊登的資訊）