在日本買房要繳哪些稅？
外國人買房的流程，與買時、每年、賣時的稅金【2026年10月版】

先說結論。持外國護照的人，或是人住在海外的人，都可以買日本的不動產。 契約有時可以透過郵寄與線上方式進行，也有人只在交割（付清尾款）那天來日本。

不過，和日本人購屋相比，要多跑兩三道手續。2026年，外匯法（外為法）的申報與登記的申請內容，先後有了變動。只要順序弄清楚，就不用慌。

外國人也能買，只是手續多一些

財務省（日本財政部）以海外居住者（非居住者）取得日本不動產為前提，說明取得後的申報手續。持外國護照的人也可以購買，但農地，以及後文提到的涉及國家安全保障的區域，另有手續。

與外國人、海外居住者有關的手續，主要有以下四項。

外匯法的申報，不論金額或面積大小都需要。申報書必須以日文撰寫，但也可以由住在日本的代理人（仲介公司等）代為提出。未申報或虛偽申報，都有罰則（財務省FAQ）。

2026年4月修正後，不必申報的，僅限「為了作為自己的住處、辦公室等使用，而取得與不動產有關的權利（租賃權等）」。若是購買不動產本身（所有權），即使目的是自住，也需要申報（財務省，2026年2月20日公布、4月1日施行，FAQ 2026年6月版）。別墅、第二個家不算住處。

「居住者」或「非居住者」，不是由國籍決定的。依財務省FAQ，在外匯法上，即使是外國人，在日本的辦公室工作的人，或入境滿6個月以上的人，原則上視為居住者。稅務上的判定標準與此不同（第5章）。

買房之前的流程

一般的流程如下。所需時間會因物件與文件準備的狀況而有很大差異。

1. 找物件、索取資料：確認價格、權利關係、用途地域等。
2. 現場確認：親自來日本，或透過影片、平面圖確認。
3. 提出購買申請（買付證明）：以書面告知對價格與交屋時間的期望。
4. 重要事項說明、買賣契約：由宅地建物取引士（不動產交易專業人員）以書面說明權利與法令上的限制後，再簽訂契約，並支付訂金（手付金）。
5. 交割、登記：支付尾款，由負責登記的專業人士（司法書士）申請所有權移轉登記。住在海外的人，要準備本國的文件（住址證明、簽名或印鑑的證明等），來代替住民票與日本的印鑑證明。可以使用哪些文件，請問司法書士。2026年10月起，又新增了顯示國籍的文件（護照影本等）。
6. 取得後的手續：非居住者須在20日內依外匯法申報。不動產取得稅的繳納通知書，會在登記後約5個月到1年寄到。

日本金融機關的房貸，對沒有住在日本的人來說，多半很難申請，實際上以自有資金購買的人居多。

購買時的稅金與費用

以下是取得時的主要稅金與費用（2026年10月時點）。

有兩點要特別留意。

第一點，登錄免許稅與不動產取得稅，不是依買賣價格，而是依固定資產稅評價額課徵。如果把稅率乘在買賣價格上，會估得偏高。另外，建物登錄免許稅減為0.3%的優惠，僅限取得人實際居住的住宅，且登記申請時需要市町村開立的證明書。人住在海外購買，或作為別墅使用，是否符合，請問司法書士。

第二點，不動產取得稅是之後才寄來的。依熊本縣的說明，繳納通知書會在登記後約5個月到1年寄到。住宅與住宅用地的減輕，有些需要自行申報才會適用。人住在海外時，必須事先決定由誰來收通知。

還有一點，賣方是非居住者時要特別注意。買方在支付價款時，原則上須扣繳10.21%並繳給稅務署。個人以1億日圓以下買進，作為自己或親屬的住處時，則不需要（國稅廳 No.2879）。自2027年起（2027年的所得部分），這10.21%的細項會變成所得稅、防衛特別所得稅、復興特別所得稅三項，但合計稅率不變（國稅廳）。

站在同樣立場的人是怎麼進行的，可以在 atlas TALK 詢問。

持有期間、出租時、出售時

持有期間 每年1月1日時點的所有人，會被市町村課徵固定資產稅。標準稅率為1.4%，由市町村以條例訂定（總務省）。在市街化區域內，有時會課徵都市計畫稅（上限0.3%），熊本市為0.3%（熊本市）。也有市町村不課徵都市計畫稅，要看物件所在的市町村。

出租時 把日本的不動產出租所得到的租金，要在日本課稅。出租人是非居住者時，若承租人是法人等，須就租金扣繳20.42%並繳納。個人作為自己的住處承租時則不需要（國稅廳 No.2880）。即使已被扣繳，仍須以報稅（確定申告）來結算。

出售時 出售的獲利也要在日本課稅。如前所述，買方有時會扣繳10.21%，並以報稅來結算。

因出租或出售而需要報稅的非居住者，須指定納稅管理人（代為辦理申報與繳納的人，個人或法人皆可），並向稅務署申報。申報期限是翌年3月15日（國稅廳宣導單）。依與台灣等居住地國家、地區之間的約定，處理方式可能會有不同。

在熊本買房前，要先確認的3點

1. 自己是「居住者」還是「非居住者」：外匯法與稅金的判定標準不同。外匯法採財務省的標準，入境滿6個月以上，原則上就是居住者。扣繳與報稅則依所得稅法的標準，看在日本國內是否有住所，或是否持續有1年以上的居所。屬於哪一種，兩邊的標準要分開判斷。另外，買房時的扣繳，是看賣方而不是買方是否為非居住者。
2. 物件是否落在涉及國家安全保障的區域：在熊本縣，自衛隊設施與熊本機場周邊大約1,000公尺的範圍，被指定為注視區域、特別注視區域。需要申報的是特別注視區域（健軍駐屯地、北熊本駐屯地周邊等），熊本機場周邊（熊本市、大津町、菊陽町、西原村、益城町）則屬於注視區域。區域可以在內閣府的網站確認。
3. 稅金減輕措施的期限：不動產取得稅的3%與宅地的2分之1、印花稅的減輕，到2027年3月31日為止；土地登錄免許稅的1.5%，到2029年3月31日為止。跨越期限的交易，稅額可能因交割日而不同。

制度仍在變動。日本政府於2026年1月23日決定了與外國人共生的綜合因應對策，並在內閣官房的研商會議中，討論外國人取得土地的規則該如何訂定（截至2026年10月已召開5次）。今後手續仍有可能改變。

總結

手續的順序掌握了，接下來就好好享受挑選房子的樂趣。

※資訊截至2026年10月。稅務、居留資格的個別判斷，是稅理士等專家的專業領域。

下一步

• 到 atlas TALK 詢問站在同樣立場的人是怎麼進行的
• 想用台灣的坪單價這把尺，比較熊本的大樓價格，請看「熊本房價一坪多少？」
• 在 atlas 一次瀏覽熊本縣內公開的買賣物件資訊（為各物件經手公司所刊登的資訊）