外国人が日本で不動産を買うときの流れと、かかる税金【2026年10月版】

結論から書きます。外国籍の方も、海外に住んだままの方も、日本の不動産は買えます。 契約は郵送とオンラインで進められる場合があり、決済の日だけ来日する方もいます。

ただし、日本人が買う場合と比べて手続きが二つ三つ増えます。2026年には、外為法の報告と登記の申請内容が相次いで変わりました。順番さえ分かれば、慌てることはありません。

外国人でも買える。ただし手続きが少し増える

財務省は、海外に住む人（非居住者）が日本の不動産を取得することを前提に、取得後の報告の手続きを案内しています。外国籍の方でも買えますが、農地や、後述する安全保障上の区域では別の手続きがあります。

外国人・海外在住者に関係する手続きは、主に次の四つです。

外為法の報告は、金額や面積にかかわらず必要です。報告書は日本語で書く必要がありますが、日本に住む代理人（仲介会社など）が提出することもできます。報告をしなかった場合や虚偽の報告には罰則があります（財務省FAQ）。

2026年4月の改正で、報告が要らないのは「自分の住まい・事務所などにするための、不動産に関する権利（賃借権など）の取得」に限られました。不動産そのもの（所有権）を買う場合は、住む目的でも報告が必要です（財務省、2026年2月20日発表・4月1日施行、FAQ 2026年6月版）。別荘・セカンドハウスは住まいに当たりません。

「居住者」か「非居住者」かは国籍で決まりません。外為法上は、財務省FAQで、外国人でも日本の事務所に勤めている人や、入国から6か月以上たった人は、原則として居住者として扱うとしています。税金での判定はこれと基準が違います（5章）。

買うまでの流れ

一般的な流れは次のとおりです。期間は物件や書類の準備で大きく変わります。

1. 物件探し・資料請求：価格、権利関係、用途地域などを確認します。
2. 現地確認：来日するか、動画・図面で確認します。
3. 購入の申込み（買付証明）：価格や引渡し時期の希望を書面で伝えます。
4. 重要事項説明・売買契約：宅地建物取引士が、権利や法令上の制限を書面で説明したあと、契約します。手付金を支払います。
5. 決済・登記：残代金を支払い、司法書士が所有権移転登記を申請します。海外在住の方は、住民票や日本の印鑑証明の代わりに、本国の書類（住所の証明、署名や印鑑の証明など）を用意します。何が使えるかは司法書士に聞きます。2026年10月からは国籍を示す書類（旅券の写し等）も加わりました。
6. 取得後の手続き：非居住者は20日以内に外為法の報告。不動産取得税は、登記からおよそ5か月〜1年後に納税通知書が届きます。

日本の金融機関の住宅ローンは、日本に住んでいない人には利用が難しいことが多く、自己資金で買う人が多いのが実情です。

買うときにかかる税金と費用

取得時の主な税金・費用です（2026年10月時点）。

押さえておきたい点が二つあります。

一つ目は、登録免許税と不動産取得税は、売買価格ではなく固定資産税評価額にかかることです。売買価格に税率を掛けると、多めに見積もることになります。なお、建物の登録免許税0.3%の軽減は、取得した人が実際に住む家に限られ、登記の申請時に市町村の証明書が要ります。海外に住んだまま買う場合や別荘として使う場合が対象になるかは、司法書士に聞くところです。

二つ目は、不動産取得税は後から届くことです。熊本県によると、納税通知書は登記からおよそ5か月〜1年後に届きます。住宅や住宅用地の軽減は、申告して適用されるものがあります。海外に住んでいる場合は、通知を受け取る人を先に決めておく必要があります。

もう一つ、売主が非居住者の場合は注意が要ります。買主は代金を支払うとき、原則として10.21%を源泉徴収して税務署に納めます。個人が自分や親族の住まいとして1億円以下で買う場合は不要です（国税庁 No.2879）。2027年分からは、この10.21%の内訳が所得税・防衛特別所得税・復興特別所得税の3つになりますが、合計の税率は変わりません（国税庁）。

同じ立場の人がどう進めたかは、atlas TALK で聞けます。

持っている間・貸したとき・売るとき

持っている間 毎年1月1日時点の所有者に、市町村から固定資産税がかかります。標準税率は1.4%で、市町村が条例で定めます（総務省）。市街化区域内では都市計画税（上限0.3%）がかかることがあり、熊本市は0.3%です（熊本市）。都市計画税を課していない市町村もあるので、物件のある市町村の扱いは別です。

貸したとき 日本の不動産を貸して得た賃料は、日本で課税されます。非居住者が貸主の場合、借主が法人などであれば、賃料の20.42%を源泉徴収して納めます。個人が自分の住まいとして借りる場合は不要です（国税庁 No.2880）。源泉徴収されていても、確定申告で精算します。

売るとき 売却益も日本で課税されます。前に書いたとおり、買主が10.21%を源泉徴収する場合があり、確定申告で精算します。

賃貸や売却で確定申告が必要になる非居住者は、納税管理人（申告や納付を代わりに行う人。個人でも法人でもよい）を決めて、税務署に届け出ます。申告期限は翌年3月15日です（国税庁リーフレット）。台湾など居住地の国・地域との取り決めで、扱いが変わることがあります。

熊本で買う前に確認しておきたい3点

1. 自分は「居住者」か「非居住者」か：外為法と税金とでは、判定の基準が違います。外為法は財務省の基準で、入国から6か月以上たつと原則として居住者です。源泉徴収と確定申告は所得税法の基準で、日本国内に住所があるか、引き続き1年以上の居所があるかで決まります。どちらに当たるかは、基準ごとに別々に判断します。なお、買うときの源泉徴収は、買主ではなく売主が非居住者かどうかで決まります。
2. 物件が安全保障上の区域にかかっていないか：熊本県では、自衛隊の施設や熊本空港の周辺おおむね1,000メートルが注視区域・特別注視区域に指定されています。届出が要るのは特別注視区域（健軍駐屯地・北熊本駐屯地の周辺など）で、熊本空港の周辺（熊本市・大津町・菊陽町・西原村・益城町）は注視区域です。区域は内閣府のサイトで確認できます。
3. 税の軽減措置の期限：不動産取得税の3%と宅地の2分の1、印紙税の軽減は2027年3月31日まで、土地の登録免許税1.5%は2029年3月31日までです。期限をまたぐ取引では、決済日によって税額が変わることがあります。

制度は動いています。政府は2026年1月23日に外国人との共生に関する総合的対応策を決め、外国人による土地取得のルールの在り方を内閣官房の検討会で議論しています（2026年10月時点で第5回まで開催）。今後も手続きが変わる可能性があります。

まとめ

手続きの順番が分かったら、あとは物件選びを楽しんでください。

※2026年10月時点の情報です。税・在留資格の個別の判断は、税理士などの専門家の領分です。

次の一歩

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