這篇文章會告訴你
- 先看看自己能走哪一條路
- 路線1：向日本的銀行貸款
- 路線2：在台灣貸款
在熊本買房，資金大致有三條路：向日本的銀行貸款、在台灣貸款再匯過去、付現。哪一條走得通，要看有沒有永住許可、住在哪個國家，以及台灣有沒有可以抵押的房子。能不能貸、能貸多少，最後由金融機構審查決定。
先看看自己能走哪一條路
同樣是三條路，身分不同，能用的也不一樣。下表分成「有可用的商品」「有限制・依銀行而異」「公開資料查不到」三段，並不代表一定能走。
| 身分 | 日本的銀行 | 台灣的銀行 | 付現 |
|---|---|---|---|
| 住在日本・有永住 | 有可用的商品（Flat 35等，需審查） | 有限制・依銀行而異 | 可以（匯款手續見路線3） |
| 住在日本・沒有永住 | 有限制・依銀行而異（Flat 35不能用。熊本的地方銀行2家，公開資料沒有寫國籍條件） | 有限制・依銀行而異 | 可以（同上） |
| 住在台灣 | 有限制・依銀行而異（沒有住在日本，常常不能用） | 有限制・依銀行而異 | 可以（取得後須申報） |
台灣的銀行這一欄，是因為東京分行是否放款給個人買日本的房子，銀行官網查不到。以台灣的房子抵押的商品，也沒有寫能不能用來買日本的房子。
路線1：向日本的銀行貸款
- Flat 35・日本郵政銀行（ゆうちょ銀行）的Flat 35：外國籍的人，須具備「永住者」或「特別永住者」資格。申請時須未滿70歲（2026年4月1日）。沒有永住就不能用
- 肥後銀行・熊本銀行：住宅貸款的公開資料裡，沒有寫國籍、永住許可、是否住在日本的條件。沒寫，不代表外國人也能申請；反過來，也不能說不貸。「用現在的居留資格能不能申請」，直接到櫃檯問最快
- 利率（2026年10月）：Flat 35在還款期間21～35年、貸款成數9成以下時，最常見的是3.83%（全期固定）。熊本銀行的住宅貸款基準利率，浮動為年4.025%（有條件時的適用利率為浮動1.525%起，2026年10月，融資手續費型）。基準利率是折扣前的櫃檯利率，不是實際借到的利率。肥後銀行說利率公告在櫃檯，公開資料裡沒有數字
每月還款的概念（編輯部試算，並非實際能借到的條件）：借1,000萬日圓，年利率3.83%、35年、本息平均攤還，每月約43,264日圓。
路線2：在台灣貸款
在台灣貸款，又分成兩種。
- 台灣的銀行的東京分行：金融廳的一覽（2026年5月時點）顯示，總行在台灣的銀行中，有10家在東京設有分行。是否放款給個人買日本的房子，銀行官網查不到。2026年6月台灣經濟報紙的報導指出，第一銀行東京分行承作日本房貸，貸款成數最高7成、利率最高2.8～3.1%。熊本的物件在不在範圍內、人住在台灣能不能借，那篇報導沒有寫。2026年5月台灣的報導指出，台北富邦銀行的東京分行在5月1日開業，但主力是企業金融
- 以台灣的自宅抵押，在台灣借款：像國泰世華銀行的「房屋增貸」「循環型房貸」，是用名下不動產抵押借錢的商品。抵押品是台灣的房子，審查也在台灣的銀行。「房屋增貸」的用途舉例中有「投資理財」，但兩項商品都沒有寫能不能用來買日本的不動產。台灣這邊銀行的規定與審查，也會牽涉進來
用新臺幣借、用日圓還的話，匯率一變動，負擔也跟著變。要把台灣的房子拿去抵押，這一點也值得好好想。
台灣的例子也列在這裡（編輯部試算，並非實際能借到的條件）：借新臺幣200萬元，年利率2.315%、20年、本息平均攤還，每月約10,419元。跟上面日本的例子，金額、期間、幣別都不同，不是用來互相比較的。
路線3：付現（匯款與申報）
付現雖然不用過貸款審查，但資金移動有手續要辦。
- 台灣這邊：等值新臺幣50萬元以上的外匯收支，須申報。個人填申報書就能在銀行結匯的，是每年累計等值500萬美元以內。單筆結匯達等值50萬美元以上時，須向銀行提出買賣契約等證明文件，經銀行確認與申報書相符。日本的買賣契約書能不能用，由銀行判斷
- 日本這邊：人住在台灣買房的人（包含來日本未滿6個月、且沒有在日本工作的人），須在取得後20日內依外匯法提出報告（詳見「在日本買房要繳哪些稅？外國人買房的流程」）。單筆超過等值3,000萬日圓的支付、收受報告，有義務的是居住者，非居住者免除。住在台灣的人付款給日本的賣方時，要報告的是賣方。住在日本的人，從自己的台灣帳戶單筆匯超過等值3,000萬日圓到日本帳戶時，也是跨境匯款，收款的本人（居住者）須提出報告（經銀行匯款的話，在銀行櫃檯提出）。手續請先向收款銀行確認
到帳天數與匯款手續費，每家銀行不同。要趕上交屋日，天數要抓寬一點。
把三條路並排來看
| 日本的銀行 | 台灣的銀行 | 付現 | |
|---|---|---|---|
| 誰能用 | Flat 35限永住者、特別永住者。其他看各銀行條件 | 東京分行放款給個人，官網查不到。以台灣房子抵押的商品，沒寫能不能用在日本的房子 | 有資金即可。匯款須申報 |
| 抵押品 | 要買的熊本土地、建物 | 依商品，可能是台灣的房子 | 無 |
| 利率參考與時點 | Flat 35最常見3.83%（2026年10月）。熊本銀行基準利率浮動4.025%（折扣前，同） | 台灣五大銀行新承作購屋貸款平均2.315%（2026年9月，不是個人的利率）。第一銀行東京分行，報導為最高2.8～3.1%（2026年6月） | 無 |
| 幣別 | 日圓 | 以台灣房子抵押的話是新臺幣。東京分行沒有記載 | 新臺幣換成日圓 |
| 審查看什麼 | 年收入、年資、還清時的年齡、能否加入團體信用生命保險（團信）等 | 收入負債比、擔保品價值等 | 匯款時，銀行可能會查看契約書等文件 |
| 要問誰 | 各銀行櫃檯 | 台灣的銀行（東京分行或台灣的櫃檯） | 台灣的往來銀行，與日本的收款銀行 |
也可能有組合的做法，例如一部分在台灣貸款、其餘付現。不過能不能這樣做，要看各金融機構的審查。
諮詢前，先整理成一張紙
去銀行之前，先把下面這些寫成一張紙，談起來比較快。
- 居留資格，與居住的國家
- 預算，與自備款
- 台灣有沒有可以抵押的房子
- 買房的目的：自住還是出租（買來出租的房子，不能用住宅貸款。）
要問的事也先列出來。
- 日本的銀行：用現在的居留資格能不能申請／熊本的物件在不在範圍內／貸款成數與還款期間／契約書的語言
- 台灣的銀行：能不能用在買日本的房子／熊本的物件、人住在台灣是否適用／匯率怎麼處理
要用貸款的話，簽約之前先看買賣契約書有沒有寫明貸款不過時怎麼處理（貸款特約）與期限。外國籍的人審查可能比較花時間，所以期限寬不寬裕很重要。
接下來可以讀
- 各居留資格的條件、還款比率、所需文件，請看「台灣人在日本買房能貸款嗎？」
- 取得後的申報、稅金、買房流程，請看「在日本買房要繳哪些稅？外國人買房的流程」
- 熊本的價格參考，請看「熊本房價一坪多少？換成台灣算法比臺北、臺中」
※資訊截至2026年10月29日。利率的時點依商品而異。能不能貸、貸多少、利率多少，由金融機構審查決定。關於台灣的銀行東京分行的內容，依台灣的報導。本站的營運公司株式會社iSELL不是金融機構，也不是日本的不動產業者（宅地建物取引業者），不提供貸款仲介或介紹金融機構。並非推薦特定金融商品或借款、投資。稅金與外匯的個別判斷，請洽專業人士與金融機構。本文並非特定物件、金融機構的廣告，也未收取刊登費用。
接下來可以做的事
- 借款與匯款的疑問，可以到 atlas TALK 的「金錢與手續」 發問
- 在熊本買房、租屋前的疑問，可以到 atlas TALK 的「買房・租屋前」 發問
出處
- 住宅金融支援機構 Flat 35 申請資格（2026年4月1日，日文）
- 住宅金融支援機構 Flat 35 利率資訊（2026年10月資金受領，日文）
- ゆうちょ銀行 Flat 35（2026年10月，日文）
- 肥後銀行 住宅貸款 商品概要說明書（2026年4月，日文）
- 熊本銀行 住宅貸款（住宅貸款基準利率 2026年10月，日文）
- 金融廳 銀行執照一覽（2026年5月13日，日文）
- 經濟日報「第一銀行東京分行 日本房貸」（2026年6月18日）
- 工商時報「台北富邦銀行 東京分行 開業」（2026年5月19日）
- 國泰世華銀行 房屋增貸
- 國泰世華銀行 循環型房屋貸款
- 中央銀行新聞稿「115年9月五大銀行新承做放款平均利率」（2026年10月22日）
- 全國法規資料庫「外匯收支或交易申報辦法」（民國111年12月26日修正）
- 日本銀行 外匯法報告書常見問答「支付或收受支付報告書」（2026年9月版，日文）
讀完這篇之後
對數字的解讀沒把握時，也聽聽實際買過、出租過的人怎麼說。
