投報率數字的看法
看熊本整棟公寓時

整棟公寓的廣告上，最先映入眼簾的，通常是「投報率◯%」這個數字。這個數字只是把一年的租金除以價格而已，管理、修繕、稅金、空屋的部分都還沒有扣掉。

要扣掉哪些，手上留下的比例才會比較接近真實？用虛構的計算例一項一項往下扣，就看得出來。文中的數字，依據的是2026年10月26日時點的制度。

表面投報率與實質投報率：除以什麼，又扣掉什麼

日本不動產廣告的規則（不動產の表示に関する公正競爭規約・同施行規則），對廣告中使用的「利回り（投報率）」的意思有明確規定。那就是一年的預定租金收入，除以物件的取得對價所得到的比例。此外，廣告上還必須註明以下3點（施行規則第9條第46號）。

1. 這是一年的預定租金收入相對於取得對價的比例
2. 並不保證一定能確實取得預定租金收入
3. 這是扣除公租公課（稅金）以及維持物件所需費用之前的數字

也就是說，廣告上的「投報率」，就是一般所說的表面投報率（表面利回り）。至於實質投報率（實質利回り，也叫淨投報率），並不是規約中的用語，算法也沒有固定的定義。常見的形式如下。

實質投報率的分母要不要加入購買費用，每個人的做法不同。比較時，只要用同一個算式重新計算，就能並排來看。

另外，貸款的還款和所得稅，兩個算式都沒有納入。實際留在手上的錢，要另外計算。

廣告的寫法，法律上也有約束。宅地建物取引業法（宅地建物取引業法）第32條，禁止宅地建物取引業者在廣告中，就價款或租金等對價的金額、支付方式、貸款仲介等事項，做出與事實嚴重不符的標示，或讓人誤以為比實際有利許多的標示。

「想定」與「現況」：是以滿租計算，還是以目前的入住狀況計算

規約的條文只寫了「預定租金收入」，是以滿租計算，還是以目前住戶的租金計算，條文裡並沒有寫。 因此廣告中有些會分開標示如下。

• 想定投報率（想定利回り）：以所有房間都住滿為前提的租金所算出的數字。空房的租金，是賣方預估的金額
• 現況投報率（現況利回り）：以目前住戶的租金（租約清冊〈レントロール〉＝各房間租金與契約的一覽表）所算出的數字

虛構的計算例（並非實際存在的物件，也不是任何地區的行情） 假設有一棟8戶的公寓，價格6,000萬日圓，每戶月租5萬日圓。

同一棟建築，用哪一種算法，就差了2個百分點。如果是想定的數字，就要把租約清冊拿來並排比對，看空房的租金相較於目前住戶的租金是不是太高。若租約清冊上有記載契約起始日，入住很久與入住不久的房間之間的差異，也看得出來。

從租金中扣除的費用：7個項目

這是為了接近實質投報率而要扣除的主要費用。目前找不到能以一手資料呈現的參考比率或金額。 下表的金額，是為了計算而設定的虛構數字。

從滿租的想定480萬日圓扣掉182萬日圓，剩下298萬日圓。除以價格6,000萬日圓，是4.97%。比起表面的8.00%，下降了約3個百分點。

預估空屋時的參考：熊本的「出租用空屋」比例 針對熊本的民間空屋率指數，目前找不到公開的資料。根據日本政府的住宅・土地統計調查（住宅・土地統計調査，2023年10月時點），計算出租用空屋占「有人居住的租屋＋出租用空屋」總數的比例，結果如下。

（根據總務省統計局「住宅・土地統計調査」2023年・2018年加工製作。計算式為 出租用空屋 ÷〔租屋（專用住宅）＋出租用空屋〕）

閱讀時有3點不能忽略。

• 這和招租中空房的比例是不同的數字。 這項統計的空屋，是調查員從外觀等判斷的，其中也包含公營住宅等的空戶，以及有損壞的住宅。熊本縣的出租用空屋中，約14%是「有腐朽・破損」的
• 菊陽町・合志市・大津町的數字，空屋數的推估值有2成左右的抽樣誤差（2018年的菊陽町誤差更大）。請當作參考，不要對小數點後的差異賦予意義，比較安全。至於各町的比例為什麼上升，這項統計也看不出來
• 這是2023年10月的數字。 是jasm的工廠開始運轉、以及令和8年熊本地震之前的狀況

這並不是顯示哪個市町比較好租的數字，即使某個町的比例偏低，也不代表每一棟的空屋就少。

計算例中空屋・欠租的預估48萬日圓，相當於滿租租金的10%。這並不是把統計的比例直接套用，而是要看你正在評估的那棟建築的租約清冊，檢視現在空著的房間，以及過去換房客的間隔，再自行設定。

稅金與招租的費用，其決定方式是公開的。

• 固定資產稅・都市計畫稅：在熊本市，固定資產稅為課稅標準的1.4%，都市計畫稅為0.3%（市街化區域）。住宅用地的固定資產稅，課稅標準在每戶200㎡以內的部分降為價格的6分之1，超過的部分（至建物樓地板面積的10倍為止）降為3分之1。符合各戶樓地板面積等條件的新建住宅，各戶居住部分（至120㎡為止）的固定資產稅，在新建後3個年度（3層樓以上的中高層耐火住宅等為5個年度）減半。新建時期的稅額，在這項減免結束後會上漲。
• 招租的費用：仲介公司居中出租房間時可收取的報酬，原則上，向房東與房客合計收取，以不超過租金1個月份的1.1倍為限（國土交通省告示）。此外，受委託而進行的廣告費，則可以另外收取。

要把哪些事務委託給管理公司，以及住在海外持有房產時的租金扣繳與申報，請看住在海外也能持有熊本的房子 買了之後的管理・納稅管理人・稅金。

購買時的各項費用，也會拉低投報率

購買時只需付一次的費用，也會影響實質投報率的分母。以計算例的6,000萬日圓（假設為不含消費稅的價款）為例，假設固定資產稅的評價額為土地1,500萬日圓、建物2,000萬日圓，則如下表。

價格加上各項費用，是6,382.6萬日圓。用它去除298萬日圓，是4.67%。

這裡有2點要注意。

第一點，登錄免許稅與不動產取得稅，課徵的基礎不是買賣價格，而是評價額。評價額記載在寄給賣方的固定資產稅課稅明細書上，可以請仲介公司協助給你看。

第二點，中古住宅及其基地可以減輕不動產取得稅的扣除額，僅限個人自住的情況（熊本縣減輕措施的要件）。如果是為了出租而買中古公寓，比較穩健的看法，是像計算例那樣，直接把評價額乘以3%來預估。繳稅通知書會在登記後5個月～1年左右寄到。

取得時稅金的細部條件，請看外國人在日本買不動產的流程，與要繳的稅。

屋齡與修繕：耐用年數不是建物的壽命

廣告上寫著屋齡時，會讓人想知道「還能用幾年」。常被拿來引用的法定耐用年數，是用於稅金計算（折舊）的年數，並不是建物能使用的年數。住宅用建物的規定如下（減価償却資産の耐用年数等に関する省令）。

以中古狀態買入的建物，可以使用以剩餘年數折舊的「簡便法」（買入後的大規模整修費用超過取得價額一半的情況等除外）。木造屋齡15年的話，是（22−15）＋15×20%＝10年。超過屋齡22年的木造，則是22×20%＝4.4年，尾數捨去為4年（同省令第3條，國稅廳）。自己的情況要怎麼適用、折舊要怎麼放進申報，這些要請教稅理士（日本的稅務專業人士）。

修繕要看週期。 國土交通省針對出租住宅的指南，列出了斜屋頂、壁板（サイディング）外牆等，低樓層公寓常見部位的修繕週期案例。

（根據日本賃貸住宅管理協會手冊整理的案例。此表未列金額。指南中雖有附金額的個別建物修繕計畫範例，但那是各棟建物的案例，並非參考行情）

同一份指南也介紹了日本政府的調查結果：有計畫地進行修繕的房東約4成，沒有進行計畫修繕的房東約2成。屋齡15年前後的物件，外牆與屋頂的塗裝是什麼時候做的，會讓買入後馬上要付出的錢差很多。請賣方提供修繕紀錄，和週期表並排來看，就能大致判斷下一次工程可能什麼時候來。

在熊本看物件時，要再加上的2件事

令和8年熊本地震後的建物與保險 2026年7月28日，熊本縣熊本地方發生規模7.1的地震，宇城市與氷川町觀測到震度7（氣象廳）。國土交通省與建築研究所，在8月31日召開了分析建物受害原因的委員會第1次會議。關於原因的結論，目前尚未公布。

看整棟公寓時，請賣方以書面提供這次地震所受的損害，以及修補的內容。建物的看法（建造年份、建物狀況調查、災害潛勢地圖〈ハザードマップ〉），在熊本地震之後買房要看什麼中有詳細說明。

地震保險要與火災保險一起投保，保險金額是火災保險的30～50%（建物以5,000萬日圓為上限）（財務省）。承保對象是作為住家使用的建物與家財，僅作辦公室使用的建物等不能投保。保險費依建物結構與所在地決定，根據財務省公布的基本費率，熊本縣是每1,000萬日圓保險金額，每年7,300日圓（主要為鋼骨・混凝土造）、11,200日圓（主要為木造）（即使是木造，省令準耐火結構等也適用與鋼骨・混凝土造相同的費率）（2022年10月以後起保的契約，折扣前）。如果是木造的整棟公寓，保險費的差異也會反映在費用欄上。

半導體相關的話題，要當成縣的計畫來看 熊本縣在2021年11月確定tsmc進駐熊本後，期待相關企業進駐等的外溢效果，擬定了半導體產業振興的願景。2025年3月的「くまもとサイエンスパーク推進ビジョン」（熊本科學園區推進願景）中，提出要在JR豐肥本線、以及縣正在研議的機場聯絡鐵路沿線等地，營造住宅與服務式公寓能夠進駐的環境，並設想以菊陽町的原水站・新站周邊、合志市的御代志站周邊、大津町正在研議的肥後大津站・機場聯絡鐵路中間站周邊等為據點。

這是縣的方針，並不是在說哪個地點的租金會是多少、空屋會不會減少。 即使廣告上寫著「半導體需求」，你自己重新計算投報率時要放進去的，是租約清冊上的現行租金，以及你自己設定的費用。

總結

在計算例中，表面的8.00%，扣掉費用後成為4.97%，加入各項費用後成為4.67%。數字雖然是虛構的，但要從廣告的數字扣掉什麼、才能接近手上留下的比例，這個順序在任何物件都一樣。

※2026年10月26日時點的資訊。計算例的數字全部是虛構的，並非實際存在的物件或地區的行情。本文為一般性說明，並非推薦特定物件。稅率・費率的最新資訊，請以國稅廳・熊本縣・熊本市・財務省的公告為準。空屋的比例，是加工總務省統計局的統計所計算出來的。

接下來可以做的事

• 到 atlas TALK，聽聽持有或正在評估整棟公寓的人怎麼說
• 想用台灣的坪單價這把尺，比較熊本的大樓價格，請看「熊本房價一坪多少？」
• 到 atlas，一次瀏覽熊本縣內公開的買賣物件資訊（為各物件承辦公司所刊載的資訊）