人在台灣、持有熊本的房子
買房後的管理、納稅管理人與每年的稅金

人在台灣等海外、卻持有熊本的房子，就必須事先決定好「由誰代替自己在日本接收文件與稅金通知」以及「由誰照看建物」。這兩個人選定了，買房後的手續就能一步步完成。

買房之前的流程與購買時的稅金，請看「外國人在日本買不動產的流程與要繳的稅」。

買房之後要做的事：整體概況

海外屋主相關的主要手續如下。

是否為「非居住者」，在所得稅上不看國籍，而是看在日本是否有住所，或是否持續有1年以上的居所（國稅廳 No.2875）。以下以在日本既無住所也無居所的非居住者為前提來說明。

委託管理公司的範圍：出租、大樓、空屋各不相同

依房子的使用方式，管理的委託對象可分為三種。

出租時（租屋管理） 招募房客與租賃契約的仲介，由持有宅地建物取引業（不動產業）執照（免許）的公司辦理。入住後的建物維護與租金管理，一般是委託租賃住宅的管理公司。管理戶數在200戶以上的管理公司，必須向國土交通大臣登記；已登記的公司有義務在簽約前以書面說明重要事項、將租金等與自己公司的財產分開管理，並至少每年一次向屋主報告（國土交通省）。要委託到什麼程度（修繕的判斷、續約手續、稅務文件的製作等）由契約決定，契約書上的業務範圍欄，就是實際委託的範圍。

持有大樓住戶時（建物管理） 共用部分由管理組合，以及組合所委託的管理公司負責管理。所有人要繳管理費與修繕公積金，並接收區分所有人會議（總會）的通知。2026年4月1日施行的修正區分所有法（第6條之2）規定，在國內沒有住所等的區分所有人，可以選任在國內有住所等的人（法人亦可）擔任「國內管理人（国内管理人）」。國內管理人可以代為進行專有部分的保存與利用改良、接收集會（總會）的召集通知並行使表決權、繳納管理費等。也可以在規約中規定必須選任（法務省）。

自己不住時（空屋巡視） 自己不住也不出租時，可以委託空屋管理服務，由他們負責通風、通水、外圍檢查、整理草木等。熊本市以「空屋管理業者介紹制度」公開了登記業者的名冊（名冊於2026年10月16日更新）。市方表示不會介紹特定業者，也不會居間處理契約，費用與內容由所有人與業者之間決定（熊本市）。

納稅管理人：國稅與固定資產稅要分別申報

國稅（所得稅）的納稅管理人 納稅管理人，是代替在日本沒有住所等的納稅人，辦理提交確定申告書、繳納稅金等事務的人。個人或法人皆可。因租金或出售而需要確定申告的非居住者，必須決定納稅管理人，並將「所得稅・消費稅的納稅管理人選任・解任申報書」盡速提交給納稅地的稅務署（國稅廳小冊子、No.1923）。在日本沒有住所或居所、且出租日本國內不動產時，納稅地原則上是該不動產的所在地（No.2029）。

如果沒有提出申報，稅務署長可以書面要求申報；即使如此仍未申報時，也有制度可以將國內的一定對象（親屬、與交易關係密切的不動產管理公司等）指定為「特定納稅管理人」（2022年1月施行，國稅廳）。

固定資產稅的納稅管理人 固定資產稅，是對每年1月1日時點的所有人，由市町村課徵。依地方稅法，在該市町村內沒有住所等的納稅義務人，必須指定納稅管理人並向市町村長申報（若選擇住在市町村條例所定地區之外的人，則須申請並取得核准）。不過，經市町村長認定對徵收沒有妨礙時，則不需要（地方稅法第355條）。熊本市公開了「納稅管理人申報（申請）書」的格式（變更、取消的格式亦有）（熊本市）。

熊本市的固定資產稅・都市計畫稅一年分4期繳納，2026年度的繳納期限為6月1日、7月31日、9月30日與2027年1月4日（熊本市）。繳納方式有金融機構、便利商店，以及使用繳納單QR code的手機支付、在地方稅繳納網站（地方税お支払サイト）以信用卡繳納、帳戶轉帳等。人在海外可以使用哪些方式，辦理納稅管理人申報時，可以順便問固定資產稅課。

海外屋主是怎麼委託的，可以到 atlas TALK（主題「金錢與手續」）詢問。

出租時：租金的源泉扣繳與確定申告

在日本出租不動產所得的租金，要在日本課稅（國稅廳小冊子）。

由承租人源泉扣繳的情形（20.42%） 支付日本不動產租金給非居住者的人，在支付時要扣繳20.42%的所得稅・復興特別所得稅並繳納。不論是法人或個人、是否為事業者都一樣（國稅廳 No.2880）。2027年起，稅額的細項會變成所得稅・防衛特別所得稅・復興特別所得稅，但源泉扣繳的合計稅率（20.42%・10.21%）不變。

例外：個人當作自己的住處來承租時 個人為了自己或親屬居住而承租土地或房屋，所支付的租金不需要源泉扣繳（No.2880）。公司作為員工宿舍承租時，則不適用這項例外。

確定申告是必要的 不論有沒有被源泉扣繳，租金（不動產所得）原則上都需要確定申告。已被扣繳的稅金，在申報時結算（國稅廳小冊子、No.1926）。申報期限是翌年3月15日，並透過納稅管理人申報、繳納。不動產所得的計算方式，與住在日本的人相同（No.1926）。

管理公司代收租金再匯款時，由誰、在哪個時點源泉扣繳，可能因契約形式而異。簽約前，先問過稅理士或稅務署。

日台租稅協議：日本與台灣的雙重課稅如何調整

日本與台灣之間，有日本的公益財團法人交流協會與台灣的亞東關係協會（兩者皆為當時的名稱，現為日本台灣交流協會、台灣日本關係協會）於2015年11月26日簽訂的「日台民間租稅協議（日台民間租税取決め）」。這不是國家之間的條約，而是民間的協議；日本在國內法（外國居住者等所得相互免除法）上完成整備，自2017年1月1日起，作為相當於租稅條約的架構實施（國稅廳）。

與不動產相關的主要重點如下（協議的日文版）。

• 租金：一方地區的居住者，從另一方地區的不動產所得到的所得，可以由不動產所在的地區課稅（第6條）。住在台灣的人若出租熊本的房子，就會在日本被課稅。
• 出售獲利：因出售不動產所得的收益，也可以由不動產所在的地區課稅（第13條）。
• 雙重課稅的調整：台灣居住者在日本繳納的稅金，依台灣法令，從台灣的稅額中扣抵。可扣抵的上限，是該筆所得在台灣應繳的稅額（第22條）。

也就是說，並不是日本的稅金會消失，而是先在日本繳納，再於台灣一方調整的機制。台灣一方是否需要申報、能扣抵多少，要依台灣的稅法而定，建議直接問台灣的會計師。可能同時在日本與台灣被視為居住者的人，被當作哪一邊的居住者，也一併問。

郵件、聯絡方式，以及空屋的注意事項

郵件不會轉寄到海外 日本郵便不提供將國內郵件轉寄至國外的服務（日本郵便）。需要決定在日本接收稅金通知、管理組合文件、水電瓦斯等聯絡的人與地址，並分別通知各個對象。熊本市也說明，居住在市外的納稅義務人或納稅管理人的住址有變更時，為了確實送達納稅通知書，請辦理住址變更申報（熊本市）。

要空著不用時 熊本市表示，空屋的管理是所有人、管理人的責任；若因放置不管的建物倒塌或掉落物而對他人造成損害，可能被追究損害賠償責任（熊本市）。2023年12月施行的修正後的空屋法（空家法），將放著不管就可能變成危險狀態的「管理不全空屋（管理不全空家）」，也納入市町村的指導、勸告對象。一旦被勸告，該土地就會被排除在固定資產稅的住宅用地特例之外（200㎡以下的部分，課稅標準額為6分之1等）（國土交通省）。即使沒有被勸告，若被判斷沒有人居住的可能，也可能不被當作住宅用地。

2026年地震（令和8年熊本地震）之後 若建物或土地因2026年7月28日的地震受損，在熊本市有可能獲得固定資產稅・都市計畫稅的減免。受災者的申請期限已延長到2027年3月31日，也可以用郵寄或線上申請（熊本市，2026年9月14日更新）。國稅方面，納稅地在熊本縣八代市、宇土市、宇城市、八代郡氷川町的人，期限已延長。其他地區的人，若因災害無法在期限前申報、繳納，也可能向稅務署申請並獲得延長（國稅廳）。窗口的運作方式，在地震後仍可能調整。

出售時：買方源泉扣繳10.21%與例外

由買方源泉扣繳（10.21%） 向非居住者購買日本土地或建物的人，在支付價款時，原則上要扣繳10.21%的所得稅・復興特別所得稅並繳納。不只法人，個人也適用，不論是否為事業者都一樣（國稅廳 No.2879）。2027年起，稅額的細項會變成所得稅・防衛特別所得稅・復興特別所得稅，但源泉扣繳的合計稅率（20.42%・10.21%）不變。

例外：個人作為自己的住處、且價款在1億日圓以下時 個人為了自己或親屬居住而購買，且價款在1億日圓以下時，不需要源泉扣繳（No.2879）。這種情況下，賣方不會被源泉扣繳就能收到價款，但出售獲利的申報另外仍然需要。

以確定申告結算 因出售不動產而得的所得需要確定申告，已被源泉扣繳的稅金，在申報時結算（國稅廳小冊子、No.1926）。稅額會依持有期間、取得費用與讓渡費用而不同。出售前請稅務專業人士（稅理士）試算實拿金額，可以作為判斷出售時機與價格的參考。

總結

流程弄清楚，人在海外也能放心持有熊本的房子。

※資訊截至2026年10月19日。個別稅務的判斷，是稅理士等專家的專業領域。

接下來可以做的事

• 到 atlas TALK 聽聽在海外持有日本房子的人的經驗（主題「金錢與手續」）
• 透過「外國人在日本買不動產的流程與要繳的稅」查看買房之前的流程與稅金
• 到 atlas 查看熊本縣內公開的買賣物件資訊（為各物件經手公司所刊登的資訊）