外国人は日本で住宅ローンを組めるか
在留資格で変わる条件と準備

外国籍の方が日本で住宅ローンを組める場合はありますが、条件は「永住許可があるか」「日本に住んでいるか」で大きく変わります。 金融機関の公表資料を見ると、永住許可（または特別永住者）を申込みの条件にしている商品が目立ちます。立場ごとに道筋は違いますが、自分がどこに当たるかが分かれば、次に何をすればいいかは見えてきます。

借りられるか、いくら借りられるかは、金融機関の審査で一人ひとり決まります。

立場で条件が大きく変わる

まず、自分がどの立場にあたるかを見てみましょう。公表されている条件は、立場ごとに次のとおりです（2026年10月19日時点）。

住宅ローンは、本人や家族が住む家を買うためのものです。人に貸す目的の購入には使えません（フラット35も、本人または親族が住む住宅が対象）。貸す目的なら、投資用ローンなど別の種類のローンになります。

同じ在留資格で借りた人の経験は atlas TALK の話題（テーマ「お金と手続き」）で聞けます。

ここに挙げたのは、条件を公表している例です。特定の金融機関をすすめるものではなく、同じ金融機関でも商品や申込みの方法（店頭・ネット）で条件が違います。

永住許可そのものの要件は、出入国在留管理庁のガイドライン（2026年2月24日改訂）で、原則として引き続き10年以上日本に住んでいること（うち5年以上は就労資格（技能実習・特定技能1号を除く）か居住資格）などとされています。日本人・永住者・特別永住者の配偶者は、実体のある婚姻生活が3年以上続き、引き続き1年以上日本に住んでいれば、10年の要件の代わりになります。永住許可を申請するかどうか、いつ申請できるかは、入管や行政書士に相談するのが近道です。

金融機関が審査で見る点

国籍や在留資格のほかに、日本の住宅ローンで共通して見られる点があります。熊本の地方銀行の商品概要説明書を例にとると、次のような条件が並んでいます。

• 年齢：借りるときの年齢と、返し終わるときの年齢（例：満18歳以上で、完済時に満85歳未満）
• 勤続年数：同じ勤務先に1年以上（会社員の場合）。自営業は営業年数や決算の期数を見る
• 年収：例として年収100万円以上、商品によって税込年収250万円以上など
• 団体信用生命保険に加入できること
• 保証会社の保証を受けられること

（肥後銀行 住宅ローン 商品概要説明書 2026年4月現在、熊本銀行 住宅ローン商品概要 2026年10月確認）

年収に対する返済の割合も見られます。フラット35では、年間の返済額の合計が年収に占める割合を、年収400万円未満なら30%以下、400万円以上なら35%以下としています。ここには車のローンやカードローンなど、ほかの借入れの返済も含まれます（住宅金融支援機構）。

日本語も条件になることがあります。たとえばSMBC信託銀行は、投資用ローンの商品説明書で「日本語による各種説明書面が自ら理解できる方」を条件にしています。一方、住宅ローンについては、よくある質問（No.144）で、外国籍の人の借入れには日本語か英語で意思疎通できることが条件で、契約書類は日本語が正文、英語訳も用意しているとしています。商品ごとに扱いが違います。契約の内容を理解できるかは、借りる側にとっても大事な点です。

連帯保証人や配偶者の扱いも、商品で違います。肥後銀行の住宅ローンは、連帯保証人の給与収入を年収に合算できるとしています。配偶者が日本国籍や永住許可を持っている場合に、どちらが借主になるか、収入を合算できるか、連帯保証人になるかは、金融機関によって扱いが違います。

団体信用生命保険（団信）

団体信用生命保険は、住宅ローンを返している間に借主が亡くなったり所定の高度障害になったりしたとき、保険金でローンの残りを返す保険です。肥後銀行は、住宅ローンを返している間の万一に備えて「必ずご加入いただくもの」と説明しています。

押さえておきたい点は三つです。

1. 加入が借りる条件になっている商品が多い：熊本の地方銀行が公表している商品概要では、「団体信用生命保険に加入いただける方」（肥後銀行）、「加入が認められる方」（熊本銀行）が条件に入っています。みずほ銀行のネット住宅ローンも、団信に加入しない場合は利用できないとしています。
2. 保険なので、加入できるかは別に判断される：団信は生命保険です。加入が認められなければ、ローンの条件を満たしていても借りられない商品があります。
3. フラット35は扱いが少し違う：フラット35は原則として機構の団信に加入しますが、取扱金融機関の案内では、加入しない場合の金利（団信付きの金利から0.2%を引いた金利）も示されています（ゆうちょ銀行の案内）。加入しない場合の保障をどうするかは、ご自身で考える必要があります。

団信の加入手続きは、保険会社と金融機関の案内に沿って進めます。

ローンが難しいときの選択肢

日本の住宅ローンが使えない、または借りられる額が足りない場合に考えられる方法です。

現金（自己資金）で買う 日本の住宅ローンが使えない場合は、自己資金で買うことになります。海外から送金する場合は、着金までの日数や送金手数料も見込んでおきます。なお、海外に住んでいる人（非居住者）が日本の不動産を取得したときは、取得後20日以内に、日本銀行を経由して外為法の報告が必要です（財務省。詳しくは購入の流れと税金の記事）。

頭金を増やす 借りる額が減れば、毎月の返済額が下がり、年収に対する返済の割合の基準にも収まりやすくなります。ただし、頭金を増やせば必ず借りられるわけではありません。国籍・在留資格や居住地の条件は、頭金の額とは別に判断されます。

台湾の銀行に相談する 金融庁の銀行免許一覧（2026年5月13日現在）では、台湾に本店がある銀行10行が東京に支店を置いています。2026年2月には、台北富邦商業銀行が東京支店の銀行業の免許を受けています（金融庁）。これらの銀行が個人の日本の住宅購入に融資をしているか、融資の割合・期間・金利・担保の条件はどうかは、公表されている資料では確かめられませんでした。台北・台中・台南・高雄などの台湾の本店・支店で日本の物件の相談を受けているかも、銀行ごとに違う可能性があります。

永住許可を得てから申し込む 永住許可を条件にしている商品が多いため、許可を得てから申し込むと、選べる商品が広がる可能性があります。ただし、永住許可は審査で決まるもので、いつ許可されるかは分かりません。

審査の前に揃える書類

金融機関によって違いますが、みずほ銀行が公表している必要書類の一覧を例にとると、次のようなものが求められます。

在留カードは、在留資格と在留期間を確かめる書類としても使われます。永住許可を条件にしている商品では、在留カードの在留資格の欄で確認されます。

書類の名前や記載のつづり（漢字・英字）が、パスポート・在留カード・住民票・勤務先の書類でそろっているかも、先に見ておくと手続きが進めやすくなります。

熊本で探すときに知っておきたいこと

熊本県内に本店がある地方銀行が公表している住宅ローンの商品概要には、年齢・勤続・年収・団信・保証会社などの条件が書かれています。外国籍の人がどの条件で申し込めるかは、2026年10月時点の公表資料からは読み取れないものもあります。外国籍の人が申し込めるかは、店頭か電話で銀行に直接聞くのがいちばん早いです。

2026年の令和8年熊本地震のあと、熊本市など県内では、金融機関の窓口の運営や、住宅の担保評価・融資の手続きの運用が変わっている可能性があります。被災した人（罹災証明が必要）の住宅の購入・建て直し・補修に向けた「災害復旧ローン」を案内している金融機関もあります（肥後銀行の商品概要説明書、2026年10月1日現在）。地震の影響を受けた地域の物件を買う場合は、担保としての評価や、融資にかかる時間も、いつもと違う可能性があります。

地震のあとの家選びで見ることは、地震のあと家を買うときに見ることの記事で読めます。

まとめ

• 借りられるかは立場で変わる：永住許可（特別永住者を含む）を条件にしている商品が目立つ。永住許可のない在留者は申し込める商品が限られ、条件が加わる例がある。日本に住んでいることを前提にした商品が多い
• 国籍のほかに見られる点：年齢、勤続年数、年収、年収に対する返済の割合、日本語、保証会社、団信
• 団信：加入が借りる条件になっている商品が多く、加入できるかは保険として別に判断される
• 難しいときの選択肢：自己資金、頭金を増やす、台湾の銀行に直接相談する、永住許可を得てから申し込む
• 書類：住民票・在留カード・源泉徴収票・課税証明書などを早めに揃える

自分の立場さえ分かれば、あとは順に進めるだけです。

※2026年10月19日時点の情報です。借りられるか、借入額や金利は金融機関の審査で決まります。在留資格や税金の個別の判断は、行政書士・税理士などの専門家の領分です。

次にすること

• 同じ立場の人がどの金融機関に相談したか、どんな書類を求められたかを atlas TALK の「お金と手続き」で聞く
• 熊本のマンションの値段を台湾の坪単価と同じ物差しで比べるなら「熊本のマンション価格と地価は台北の何分の1？」
• 買うまでの流れと税金を 外国人が日本で不動産を買うときの流れと、かかる税金 で読む
• 熊本県内で公開されている売買物件の情報を atlas でまとめて見る（各物件の取扱会社が掲載している情報です）